Taux d’endettement : la règle des 35 % et des 25 ans

Que dit la règle du HCSF ?

Le Haut Conseil de stabilité financière a pris le 29 septembre 2021 une décision relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers (D-HCSF-2021-7), applicable depuis le 1er janvier 2022. Elle s’impose aux banques et fixe deux critères :

• le taux d’effort de l’emprunteur — ses charges d’emprunt rapportées à son revenu — ne doit pas excéder 35 % ;
• la durée du crédit ne doit pas excéder 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé d’amortissement lorsque l’entrée dans le logement est décalée par rapport à l’octroi du crédit.

Service-Public.fr parle de « taux d’endettement » : la part de l’ensemble de vos mensualités de crédits et d’assurances de crédit dans votre revenu mensuel. Avant de vous faire une offre, la banque doit vérifier qu’elle ne dépasse pas 35 %.

Comment le taux d’endettement est-il calculé ?

Au numérateur, les charges d’emprunt : le remboursement du capital, les intérêts et l’assurance emprunteur, dès lors qu’elle conditionne l’obtention du crédit. Tous vos prêts en cours sont pris en compte, qu’ils viennent de la même banque ou d’une autre et quel que soit leur objet — un crédit à la consommation compris. Seuls certains crédits relais font exception.

Au dénominateur, vos revenus nets avant impôt — ceux du foyer, ou la somme de ceux des co-emprunteurs —, appréciés au moment de l’octroi : on ne suppose ni hausse ni baisse pour la suite. Les revenus d’un contrat à durée déterminée comptent ; les revenus exceptionnels, non. Les loyers, y compris ceux attendus du bien financé, sont retenus après une décote appliquée par la banque pour tenir compte du risque locatif.

Le taux est vérifié pour chaque année du crédit, pas seulement la première : c’est l’année la plus chargée qui compte. Un crédit en cours qui s’arrête bientôt pèse donc jusqu’à sa dernière échéance.

25 ans au plus : et le différé ?

La durée retenue est la durée totale du crédit, différé compris. Elle peut dépasser 25 ans lorsque l’entrée dans le logement est décalée par rapport à l’octroi du crédit : la durée totale ne doit alors pas dépasser 27 ans, ni la période d’amortissement 25 ans — par exemple 2 ans de différé puis 25 ans de remboursement.

En pratique, cette tolérance concerne l’achat ou la construction d’un logement neuf (vente en l’état futur d’achèvement, construction d’une maison individuelle…) et l’achat dans l’ancien accompagné de travaux importants, d’au moins 10 % du coût total de l’opération.

Les banques peuvent-elles aller au-delà ?

Oui, dans une limite encadrée. Chaque trimestre, une banque peut accorder jusqu’à 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers au-delà de ces critères. Au sein de cette marge, au moins 70 % sont réservés à l’achat de la résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants (inclus dans ces 70 %). Le reste — 6 % de la production trimestrielle — peut servir à d’autres projets, comme un investissement locatif ou une résidence secondaire.

Au sens de la décision, un primo-accédant est une personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’émission de l’offre de prêt.

Taux d’endettement, reste à vivre, capacité d’emprunt : trois notions

• Le taux d’endettement est un rapport : vos charges d’emprunt divisées par vos revenus.
• Le reste à vivre est une somme : ce qu’il vous reste chaque mois, une fois vos crédits payés.
• La capacité d’emprunt est un capital : ce que vous pouvez emprunter pour une mensualité, une durée et un taux donnés.

La banque regarde les trois. La décision du HCSF, elle, n’encadre que le taux d’effort et la durée : le reste relève de l’analyse de chaque établissement.

Questions fréquentes