Les étapes d’un crédit immobilier, du compromis à la signature

Le calendrier, étape par étape

1. 1

   Avant de chercher

   Le budget et le plan de financement

   Le coût total de l’opération comprend le prix du logement, les frais de notaire, le coût de la garantie du prêt, les frais de dossier du prêt et de l’assurance et, le cas échéant, la rémunération du courtier et de l’agent immobilier. Votre apport, votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement donnent le cadre.

2. 2

   Rétractation : 10 jours

   Le compromis ou la promesse de vente

   Il fixe le prix et les conditions de la vente. Il prévoit souvent le versement d’un dépôt de garantie — un acompte, en général de 10 % du prix —, bloqué sur le compte séquestre du notaire et déduit du prix à la signature. Acheteur non professionnel d’un logement, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l’acte.

3. 3

   Au moins 1 mois

   La condition suspensive d’obtention de prêt

   Si vous financez tout ou partie de l’achat par un prêt, la promesse contient obligatoirement une condition suspensive : vous achetez à condition d’obtenir le prêt. Elle précise le montant maximal, la durée, le taux maximal accepté, le délai de dépôt des demandes et le délai pour obtenir l’accord — en général 45 à 60 jours, jamais moins d’un mois. Respectez-en strictement les termes.

4. 4

   Pendant la condition suspensive

   Les demandes de prêt et la comparaison

   Chaque banque évalue votre solvabilité, consulte le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) et vérifie votre taux d’endettement. Elle vous remet gratuitement, au plus tard avec son offre, la fiche d’information standardisée européenne (FISE). Comparez les propositions sur leur TAEG, et non sur le seul taux d’intérêt.

5. 5

   Réflexion : 10 jours

   L’offre de prêt et le délai de réflexion

   La banque doit maintenir son offre au moins 30 jours à compter de sa réception. Vous ne pouvez l’accepter qu’après un délai de réflexion de 10 jours calendaires, qui ne peut pas être réduit et commence le lendemain de la réception : reçue le 1er février, l’offre s’accepte à partir du 12, par courrier daté et signé — un autre moyen, comme un courriel, peut être prévu pour dater l’acceptation. Aucun versement de fonds n’intervient avant la fin de ce délai.

6. 6

   L’acte authentique

   La signature chez le notaire

   L’acte authentique réalise la vente : transfert de propriété et paiement du prix. Quand un notaire intervient, les fonds sont généralement débloqués le jour de la signature ; pour une construction ou un achat sur plan, ils le sont selon un calendrier.

Ce que contient l’offre de prêt

L’offre présente notamment la nature et l’objet du prêt, la date de mise à disposition des fonds, le montant, le taux d’intérêt et le TAEG, les garanties exigées, les conditions de transfert du prêt, la mention que vous pouvez vous assurer auprès de l’assureur de votre choix, et l’échéancier qui détaille, pour chaque mensualité, la part de capital et la part d’intérêts.

Le TAEG est l’indicateur de comparaison : il intègre le taux d’intérêt, les frais de dossier, les frais payés aux intermédiaires, le coût de l’assurance emprunteur, celui des garanties et celui de l’évaluation du bien. Il ne peut pas dépasser le taux de l’usure.

Et si le prêt est refusé ?

Si la promesse prévoit que l’achat est financé par un prêt et que celui-ci vous est refusé, la vente n’a pas lieu et vous n’avez rien à payer au vendeur : les sommes déjà versées vous sont rendues, sans retenue ni indemnité. Il faut informer le vendeur et le notaire dans les conditions et les délais prévus par la promesse, justificatifs de refus à l’appui.

Un simple accord de principe ou une attestation sommaire ne remplissent pas la condition suspensive : seule une offre ferme et sans réserve, conforme aux caractéristiques prévues, la réalise.

Questions fréquentes